Kein Immoscout, keine Facebook-Gruppen: Als Diethelm Speer vor einigen Jahren nach Ulm ziehen wollte, ließ er sämtliche Online-Portale bei der Wohnungssuche links liegen. Stattdessen kontaktierte er die städtische Wohnungsbaugesellschaft UWS und ließ sich auf deren Warteliste setzen.
Speer, 81, buschige Brauen über blauen Augen, wohnte mit seiner Frau 50 Jahre lang in einem Reihenhaus in Holzschwang, einige Kilometer von Ulm entfernt. Dort zogen sie drei Kinder groß. Doch irgendwann machten die Treppen und die zwei Stockwerke den beiden zu schaffen. Auch der Garten und das Haus wurden ihnen zu groß: „Wozu brauchen zwei alte Zausel wie wir 120 Quadratmeter?“, sagt Speer.
Diethelm Speer in seiner Ulmer Wohnung | David Wünschel
Nach einiger Zeit meldete sich die UWS mit einem Angebot: eine helle Dachgeschosswohnung in einem Neubau mit Aufzug, Fußbodenheizung und 77 Quadratmetern Wohnfläche, warm für 1.090 Euro im Monat. Die Speers vermieteten ihr Reihenhaus an eine Familie und wagten den Umzug nach Ulm.
Seit knapp zwei Jahren leben sie jetzt in einer Zweizimmerwohnung mit lachsfarbenen Sofas und einem Bücherregal voller historischer Biografien. An klaren Tagen reicht der Blick vom Balkon aus bis zu den Alpen.
Manchmal spricht Speer mit seinen Bekannten, er nennt sie „Rentner-Gang“, über den Wohnungsmarkt in Ulm. Kinder, Enkel, Freunde: Alle seien versorgt. Geschichten wie die von seiner Tochter, die in München „mehrere dramatische Wohnungssuchen“ erlebt habe, kenne er hier nicht: „Wenn man sich genug Zeit nimmt, findet in Ulm jeder eine bezahlbare Wohnung.“
Das ist ungewöhnlich für eine Stadt, die wächst und wohlhabend ist. Zu den 130.000 Einwohnern kommen jedes Jahr rund 1.000 hinzu; die Universität und große Arbeitgeber ziehen viele junge Menschen an. Beim verfügbaren Einkommen belegt Ulm Platz 20 unter allen 400 Kreisen. Das Prognos-Institut kürte Ulm gar zur lebenswertesten Stadt Deutschlands. Donau, Altstadt, Alpennähe: Ulm hat viel zu bieten.
Auch vergleichsweise günstige Mieten. Laut dem Vergleichsportal Mietspiegeltabelle kostet der Quadratmeter in Ulm durchschnittlich 13,44 Euro und damit weniger als in Augsburg (14,79), Stuttgart (16,70) oder Freiburg (17,78). Ulm ist zwar kein Paradies für Mieter, auch hier gibt es Wucher und viele überteuerte Angebote. Aber bezahlbarer Wohnraum ist noch nicht ganz so knapp wie in vielen anderen süddeutschen Großstädten, wo sich mitunter Hunderte auf eine einzige Wohnung bewerben.
Das Erfolgsrezept der Stadt ist 132 Jahre alt⬆ nach oben
Warum das so ist, weiß Tanja Oelmaier. In ihrem Büro hängt eine Leinwand mit einem Satellitenbild der Stadt – ihr Arbeitsgebiet. Die 52-Jährige leitet bei der Stadtverwaltung die Abteilung Liegenschaften und Wirtschaftsförderung. Gemeinsam mit rund 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern kauft sie Grundstücke und entwickelt Konzepte, was darauf entstehen soll. Bei Nussschnecken und Sprudelwasser erklärt sie das 132 Jahre alte Erfolgsrezept der Stadt: das sogenannte Ulmer Modell.
Das Arbeitsgebiet von Tanja Oelmaier | David Wünschel
Als der Stadtrat im Jahr 1894 erkannte, dass es an bezahlbaren Wohnungen für Arbeiter fehlte, entschied er kurzerhand, auf städtischem Grund 16 Doppelwohnhäuser zu errichten. Diesem Grundsatz folgt die Stadt bis heute. Sie nutzt ihr Vorkaufsrecht und kauft systematisch Grundstücke auf, um die Stadtentwicklung selbst steuern zu können. 16 Millionen Euro aus dem Gemeindehaushalt stehen dafür jedes Jahr zur Verfügung. Rund 40 Prozent des Gemeindegebiets gehören aktuell der Stadt – viel mehr als in anderen Kommunen. „Wir kaufen alles, was wir bekommen können“, sagt Oelmaier.
Auf den Flächen entstehen Gewerbegebiete, Spielplätze und natürlich Wohnungen. Baugrund schreibt die Stadt zu festen Preisen und Bedingungen aus: Investor:innen müssen mindestens 40 Prozent sozial geförderten Wohnraum mit einer Bindung von 25 Jahren schaffen; und wenn in einem Viertel ein Kindergarten oder ein Ärztehaus fehlt, kommt das ebenfalls in die Vergabe. Nicht der Höchstbietende bekommt den Zuschlag, sondern das Angebot mit dem größten Nutzen für das Viertel. „Wir bestimmen, was am Markt passiert“, sagt Oelmaier. Hält sich ein Käufer nicht an die Vorgaben, kann die Stadt das Grundstück zum Verkehrswert zurückkaufen. So will Ulm Bodenspekulation und überteuerte Mieten verhindern.
Fast ein Viertel aller Mietwohnungen gehören der Stadt⬆ nach oben
Eines dieser von langer Hand geplanten Viertel, das Weinberg-Quartier, entsteht derzeit im Ulmer Norden auf dem Areal einer früheren Kaserne. Als die Bundeswehr sie vor einigen Jahren nicht mehr brauchte, schlug die Stadt zu. Inzwischen sind dort rund 500 Wohnungen entstanden, etwa genauso viele sind noch in Planung. Ulrich Pinsler führt durch das Quartier, vorbei am ehemaligen Panzerparkplatz, einer Kindertagesstätte, einer Wohngruppe für Menschen mit Schwerbehinderung und mehreren fünfstöckigen Wohnhäusern. Einige davon hat die kommunale Wohnungsbaugesellschaft UWS gebaut, deren Geschäftsführer Pinsler ist.
Wo früher eine Kaserne war, entsteht nun das neue Weinberg-Quartier. | David Wünschel
Der Kernauftrag der UWS sei es, die Menschen in Ulm mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen, sagt Pinsler. „Auch diejenigen mit prekären Einkommensverhältnissen.“ Die von der UWS verwalteten Wohnungen sind im Schnitt knapp ein Viertel günstiger als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Im vergangenen Jahr lag die durchschnittliche Kaltmiete bei 7,36 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt gehören rund 7.500 Wohnungen zum Bestand der UWS, das ist fast ein Viertel aller Mietwohnungen in Ulm. Eine „natürliche Mietpreisbremse“, sagt Pinsler.
Im neuen Weinberg-Quartier liegen die Mieten etwas höher. In den teuersten Wohnungen beträgt die Kaltmiete 13 Euro pro Quadratmeter. In einem der fünfstöckigen Wohnhäuser, einem Holz-Hybrid-Bau mit grauer Fassade, ziehen gerade die ersten Mieter:innen ein. Pinsler fährt mit dem Aufzug ins Dachgeschoss und öffnet die Wohnungstür. Wie bei den Speers, die einige Häuser weiter wohnen, reicht auch von hier der Blick bis zu den Alpen. Solche Wohnungen könne die UWS nur deshalb vergleichsweise günstig anbieten, weil die Stadt regelmäßig Grundstücke zu guten Konditionen zur Verfügung stelle, sagt Pinsler. Der große kommunale Grundbesitz sei „ein Pfund, mit dem wir wuchern können“.
Jede Partei steht hinter dem Modell⬆ nach oben
Dass das Ulmer Modell seit mehr als 130 Jahren funktioniert, liegt vor allem an der politischen Kontinuität. Unabhängig davon, wer im Stadtrat oder im Oberbürgermeisteramt regierte, stellte die Stadt stets Geld für den Kauf von Grundstücken bereit. Dieser parteiübergreifende Konsens sei „bemerkenswert“, sagt Dirk Löhr, und einer der Hauptgründe, warum sich das Ulmer Modell so schwer kopieren lasse.
Löhr ist Professor im Fachbereich Umweltwirtschaft der Hochschule Trier und forscht unter anderem zu kommunaler Bodenpolitik. Viele Städte hätten in finanziell schwierigen Zeiten ihr „Tafelsilber verscherbelt“, um Haushaltslöcher zu stopfen. Andere hätten erst dann Grundstücke gekauft, als steigende Bodenpreise das Thema auf die politische Agenda brachten. Erfolgreiche Bodenpolitik müsse jedoch langfristig und antizyklisch sein, sagt Löhr. „Das ist nichts, was man mal eben in einer Stadtratssitzung beschließt.“ Genau darin liege die Stärke Ulms: Dort gebe es seit Generationen ein „tiefes und grundsätzliches Einvernehmen“ über die Bodenpolitik.
Ganz ohne Schwächen sei das Ulmer Modell allerdings nicht. Löhr empfiehlt Kommunen, ihre Grundstücke nicht zu verkaufen, sondern, wie etwa in Hamburg, für mehrere Jahrzehnte im Erbbaurecht zu verpachten, um dauerhaft die Kontrolle darüber zu behalten. Und wenn die Stadt Grundstücke am Rand aufkaufe und zu Wohngebieten entwickle, nehme die versiegelte Fläche weiter zu. Nötig sei stattdessen mehr bezahlbarer Wohnraum in den Innenbereichen.
Auch in anderen Städten kann das Konzept funktionieren⬆ nach oben
Dass es daran auch in Ulm mangelt, zeigt eine Erhebung des Mieterbunds: Demnach verstoßen rund 70 Prozent der Wohnungsangebote gegen die Mietpreisbremse. Wer eine Wohnung sucht, stößt häufig auf überteuerte Inserate. Auch die UWS kann die Nachfrage nicht decken: Nach Angaben von Geschäftsführer Pinsler stehen derzeit rund 4.000 Menschen auf der Warteliste. Trotzdem bezeichnet Wirtschaftswissenschaftler Löhr die Ulmer Bodenpolitik als „vorbildlich“ und als Modell, an dem andere Städte sich orientieren könnten.
Das Interesse daran ist jedenfalls groß. Immer wieder erkundigten Gemeinden sich nach ihrem Erfolgsrezept, sagt Tanja Oelmaier von der Stadtverwaltung. „Viele glauben, dass es bei uns nur funktioniert, weil wir das schon seit 132 Jahren machen.“ Dabei könne man auch klein anfangen: Schon mit ein oder zwei Grundstückskäufen pro Jahr lasse sich langfristig ein Grundstock aufbauen. Wem selbst dafür die finanziellen Mittel fehlen, kann in Baden-Württemberg auf den Grundstücksfonds zurückgreifen: Darüber stellt das Land Kommunen Kredite zum Erwerb von Grundstücken bereit. „Man muss einfach irgendwann anfangen“, sagt Oelmaier.
Langfristig können so Nachbarschaften entstehen wie jene im Weinberg-Quartier, in dem Diethelm Speer und seine Frau seit 2024 leben. Ein paar kleine Mängel habe ihre Wohnung zwar schon, sagt der 81-Jährige. Manchmal beschlagen die Fensterscheiben, und die versprochene Dachbegrünung auf den Nachbarhäusern erinnere ihn an eine „sibirische Steppe“.
Trotzdem sind die beiden zufrieden und fühlen sich wohl. Im kommenden Jahr haben sie ihren 60. Hochzeitstag. Ob sie ihn in ihrer Dachgeschosswohnung mit Blick auf die Alpen feiern möchten? „Klar“, sagt Speer.
Redaktion: Astrid Probst, Schlussredaktion: Susan Mücke, Bildredaktion: Sören Frey, Audioversion: Iris Hochberger