Der deutsche Staat macht es sich bei der Mietkrise ziemlich bequem: Er zahlt, statt zu bauen. Fast 20 Milliarden Euro fließen jedes Jahr an Haushalte, die sich ihre Wohnung sonst nicht mehr leisten können, über das Wohngeld oder die Grundsicherung.
Das klingt erst mal nach einer guten Idee. Schließlich ist es ziemlich treffsicher, Mieter:innen direkt zu unterstützen. Deswegen würde man wohl davon ausgehen, dass das Geld bei denjenigen ankommt, die wenig haben, oder?
Spoiler: Nicht ganz. Ich habe mir das genauer angeschaut und bin auf etwas gestoßen, das mich stutzig gemacht hat: Der Staat zahlt und zahlt, aber das eigentliche Problem, dass es zu wenige bezahlbare Wohnungen gibt, wird dadurch nicht kleiner. Im Gegenteil.
Wenig Wohnungen, viel Macht für Vermieter:innen⬆ nach oben
Fangen wir beim Wohnungsmarkt an. Während Mieter:innen über Wohngeld und Grundsicherung entlastet werden, wird es auf dem Wohnungsmarkt immer enger. 2024 fehlten bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen, vor allem in den Städten. Wer eine bezahlbare Wohnung suchte, konkurrierte also mit sehr vielen anderen Menschen um sehr wenig Angebot.
2025 kam der Wohnungsbau dieser Nachfrage kaum hinterher. Gerade einmal 206.600 Wohnungen wurden fertiggestellt, das sind so wenige wie zuletzt 2012 und das zweite Jahr in Folge ein Rückgang.
Nun bedeutet das nicht nur, dass Mieter:innen Probleme bekommen, eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Ein so knappes Angebot verschiebt auch die Macht zu denen, die etwas anzubieten haben, zu den Vermieter:innen. Wer händeringend nach einer Wohnung sucht, ist eher bereit, mehr als die üblichen 30 Prozent des Einkommens fürs Wohnen auszugeben. Das nutzen Vermieter:innen aus und erhöhen die Mieten.
Diese Entwicklung sieht man bereits: Inzwischen zahlen rund 3,2 Millionen der knapp 20 Millionen deutschen Mieterhaushalte mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen. Für weitere 3,4 Millionen sind es 30 bis 40 Prozent.
Der Staat zahlt die Mietentwicklung hinterher⬆ nach oben
Der Mieterbund kommt deshalb zu dem Entschluss, dass jeder dritte Mieterhaushalt finanziell überlastet ist. Hier kommt der Staat ins Spiel. Wenn diese Überlastung weiter steigt und das Einkommen nicht mehr für die Miete reicht, springt er irgendwann ein, mit Wohngeld oder Grundsicherung.
Das heißt, der Staat zahlt an gleich zwei Stellen immer mehr. Zum einen bei denjenigen, die ohnehin schon Zuschüsse bekommen. Hier steigen die Sätze. Und zum anderen bei denjenigen, die neuen Bedarf nach einem Zuschuss haben.
Wie groß diese Dynamik inzwischen ist, zeigen die Ausgaben. Der Staat hat für Unterkunft in der Grundsicherung zwischen 2019 und 2024 28 Prozent mehr ausgegeben. Beim Wohngeld haben sich die Ausgaben im selben Zeitraum sogar fast verfünffacht. Kurz gesagt: Der Staat rennt der Mietentwicklung hinterher, statt sie zu bremsen.
Zahlen ist bequemer als Investieren: Drei Gründe⬆ nach oben
Das Geld, das eigentlich bei Menschen mit kleinem Einkommen ankommen sollte, versickert in den Taschen von Vermieter:innen. Und damit wird der Anspruch eines Sozialstaats verfehlt, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Also, warum zahlt der Staat dann überhaupt und baut nicht einfach? Weil es für die Politik schlicht bequemer ist zu zahlen. Ich sehe dafür vor allem drei Gründe.
1. Der Haushaltstrick⬆ nach oben
Bauen ist eine Investition. Diese Investition braucht Kapital und taucht als Schuld in der Haushaltsbilanz auf, womit sie an die Schuldenbremse stößt. Wohngeld und Kosten der Unterkunft bei der Grundsicherung sind dagegen laufende, sogenannte konsumptive Ausgaben, also Pflichtleistungen, die jedes Jahr aufs Neue einfach entstehen.
Für den Staat sind solche Ausgaben bequemer einzuplanen als Investitionen, weil Wohngeld und Kosten der Unterkunft Rechtsansprüche sind. Wer die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, bekommt das Geld. Egal, ob der Finanzminister das in dem Jahr für sinnvoll hält oder nicht.
Wohnungsbau ist dagegen eine freiwillige Leistung. Niemand hat einen einklagbaren Anspruch auf eine Wohnung. Wie viel Geld dafür fließt, wird jedes Jahr neu zwischen Bund und Ländern ausgehandelt. Genau das macht diese Ausgaben kürzbar.
Noch schwieriger wird die Finanzierung durch komplizierte Zuständigkeiten, vor allem beim sozialen Wohnungsbau. Seit der Föderalismusreform von 2006 liegt die Zuständigkeit für den sozialen Wohnungsbau ausschließlich bei den Ländern, nicht mehr beim Bund.
Der Bund kann dabei vor allem finanziell unterstützen oder über Programme mithelfen. Die Länder sind dann zwar an das Geld gebunden, können aber selbst entscheiden, ob sie lieber neu bauen oder bestehende Wohnungen sanieren lassen. Doch nur Ersteres schafft zusätzlichen Wohnraum.
2. Die Zeit⬆ nach oben
Eine Überweisung von Sozialleistungen kommt sofort an. Wenn Wohngeld erhöht wird, sehen Menschen das (im Idealfall) innerhalb von ein paar Wochen auf dem eigenen Bankkonto. Ein Neubaugebiet dagegen ist ein Projekt von gut über zehn Jahren. Davon spüren die heutigen Wähler:innen erst einmal gar nichts.
Die Politik denkt aber meist von Wahl zu Wahl. Wer heute ein Neubaugebiet beschließt, übergibt die fertigen Wohnungen frühestens der übernächsten Regierung. Wer dagegen heute das Wohngeld erhöht, kann sich noch bei der nächsten Wahl dafür feiern lassen. Und wer als Wähler:in direkt spürt, dass am Monatsende wieder mehr Geld übrig ist, belohnt das vielleicht sogar mit einer Stimme.
3. Der Wettbewerb⬆ nach oben
Seit den 1980er Jahren hat sich die Idee durchgesetzt, dass der Wettbewerb den Wohnungsmarkt besser regele als der Staat. 1990 wurde das durch die christlich-liberale Bundesregierung unter Helmut Kohl zum Gesetz: Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde abgeschafft.
Das Prinzip hinter dieser Gemeinnützigkeit war eigentlich clever. Wohnungsunternehmen bekamen eine Steuerbefreiung, wenn sie ihre Rendite auf vier Prozent begrenzten, ihre Mieten dauerhaft niedrig hielten und ihr Vermögen in den Wohnungsbau reinvestierten.
Mit der Abschaffung fiel dieser Tausch weg. Zu diesem Zeitpunkt gab es noch rund drei Millionen gemeinnützig gebundene Wohnungen. Heute ist davon nur noch etwa ein Drittel übrig.
Der Markt regelt – nicht⬆ nach oben
Mit der Entscheidung, dass der Markt den Wohnungsbau regelt, landete die Aufgabe, Wohnraum zu schaffen, bei privaten Investor:innen. Genau da hakt es gerade, denn Bauen ist ziemlich unattraktiv geworden.
Es wurde vor allem immer teurer zu bauen. Hier ein paar Zahlen: Nach der Zinswende 2022 schossen die Bauzinsen innerhalb von zwei Jahren von rund einem auf über vier Prozent.
Gleichzeitig wurden Material und Arbeit teurer. Allein die Tariflöhne im Baugewerbe stiegen von 2010 bis 2024 um 41,4 Prozent im Westen und 53 Prozent im Osten.
Dazu kommen die Grundstückspreise, die in begehrten Lagen inzwischen bis zu einem Drittel der Neubaukosten ausmachen. Ein Quadratmeter baureifes Land kostete 2024 im Bundesschnitt 250 Euro, in München sind es 2.135 Euro.
Und als wäre das nicht genug, gibt es obendrauf rund 4.000 Baunormen, an die sich Bauherren und -frauen halten müssen. Dazu hat jedes Bundesland seine eigene Bauordnung. In der Praxis bedeutet das, dass ein Haustyp, der in einem Land genehmigt wurde, im Nachbarland scheitern könnte. Diese Vorschriften sind eine rein politische Entscheidung, die vereinfacht werden könnte.
Günstig vermieten auf Zeit⬆ nach oben
All das führt dazu, dass sich mit günstigen Wohnungen kaum Geld verdienen lässt. Der freie Markt will allerdings Geld verdienen. Das passt nicht zusammen.
Wer auf Rendite angewiesen ist, baut günstige Wohnungen deshalb nicht freiwillig, und (jetzt kommt noch ein weiterer Haken) wer sie doch baut, steigt nach einigen Jahren wieder aus. Für Investor:innen wird das Geschäft nämlich erst rentabel, wenn sie aus der günstigen Vermietung wieder raus sind.
Genau das lässt der soziale Wohnungsbau zu. Er funktioniert anders, als der Name vermuten lässt. Aktuell geben die Länder privaten Investor:innen günstige Kredite und Zuschüsse, damit die bauen. Im Gegenzug verpflichten sie sich, eine Weile günstig zu vermieten. Aber eben nur eine Weile.
Nach 15 bis 40 Jahren läuft diese Bindung aus, je nach Förderprogramm. Dann ist aus der Sozialwohnung eine normale Marktwohnung geworden, die den privaten Eigentümer:innen gehört und die sie zu jedem Preis vermieten oder verkaufen können. Selbst wenn neue soziale Wohnungen gebaut werden, fallen so immer mehr Wohnungen aus der Bindung, als neue hinzukommen.
Wie wird Wohnraum bezahlbar?⬆ nach oben
Die Liste der Probleme, die gerade ineinandergreifen, ist lang. Aber damit zurück zur ursprünglichen Frage: Kommt das Geld, das der Staat an Mieter:innen zahlt, bei ihnen an? Und ist es das richtige Instrument gegen die Krise am Wohnungsmarkt?
Zweifellos werden Wohngeld und die Kosten der Unterkunft immer noch gebraucht. Aus meiner Sicht braucht es aber ein Zusammenspiel aus der Unterstützung von Menschen, denen Wohnraum zu teuer geworden ist (als kurzfristige Lösung), und mehr Wohnraum, der den Markt überhaupt erst entspannt (als langfristiges Projekt).
Wie könnte das aussehen? Wohnen müsste wie eine öffentliche Aufgabe behandelt werden. So wie der Staat Straßen oder Schulen baut, ohne dass die sich rechnen müssen, sollte er auch Wohnungen bauen. Ein Vorbild ist Wien. Hier wurde der städtische Wohnungsbau lange aus eigenen Steuern finanziert, statt aus den Mieten der Bewohner:innen.
Ein Comeback für die Wohngemeinnützigkeit⬆ nach oben
Einen ersten Schritt in diese Richtung hat die Politik gerade selbst gemacht und damit etwas wiederbelebt, das sie 1990 abgeschafft hatte. Seit 2025 gibt es wieder eine Wohngemeinnützigkeit: Wer dauerhaft unter der ortsüblichen Miete an bedürftige Menschen vermietet und auf Gewinne verzichtet, zahlt dafür weniger Steuern.
Grundsätzlich könnten davon bis zu 60 Prozent der Haushalte profitieren. Tatsächlich rechnet das Ministerium dagegen mit etwa 105.000 Mieter:innen. Ambitioniert klingt anders. Im März 2026 hieß es im Bundestag nur, man prüfe „verschiedene Möglichkeiten“, die Regelung besser zu fördern.
Mehr Geld, aber längst nicht genug⬆ nach oben
Immerhin fließt mehr Geld in den sozialen Wohnungsbau: vier Milliarden Euro vom Bund im Jahr 2026, fünf sind für 2027 geplant. Aus Sicht des Bündnisses Soziales Wohnen reicht das aber lange nicht aus. Sie fordern ein Sondervermögen von gleich 50 Milliarden Euro für den Bau von Sozialwohnungen.
Diese Möglichkeit zu nutzen, ist allerdings eine Frage der politischen Prioritäten. Und solange die Politik die nicht ändert, tut der Staat weiterhin vor allem das, was am wenigsten Mühe macht und am schnellsten geht: Er zahlt. Das Geld kommt an, keine Frage. Aber weil das Wohnungsangebot nicht wächst, wandert es weiter zu Vermieter:innen. Ein Sozialstaat müsste beides gleichzeitig können, kurzfristig helfen und langfristig bauen.
Redaktion: Astrid Probst, Schlussredaktion: Susan Mücke, Bildredaktion: Gabriel Schäfer, Audioversion: xxx