Altersvorsorge

Deine Altersvorsorge – Folge 4: Soll ich eine Immobilie kaufen? Diese fünf Dinge helfen dir bei der Entscheidung

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Alle Folgen unserer Altersvorsorge-Serie:

Folge 1: So machst du deine Psyche zur Verbündeten
Folge 2: Dieser Text hilft dir, den Überblick zu bekommen
Folge 3: Aktien, verständlich erklärt
Folge 4: Soll ich eine Immobilie kaufen?
Folge 5: Das kannst du für die Rente tun, wenn du nicht mehr jung bist
Folge 6: So könnten wir die Probleme des Rentensystems lösen


1. Ein Haus, das man selbst bewohnt, ist keine Anlageentscheidung, sondern eine Entscheidung darüber, wie du leben willst.

Wenn du überlegst, ein Auto zu kaufen, rechnest du wahrscheinlich nicht die Monatskarte, die du dir sparst, mit den Spritkosten gegen. Du kaufst dir ein Auto, weil du flexibel sein willst. Vielleicht, weil du ein bisschen faul bist oder weil du in ein Dorf ziehst, wo der Bus nur dreimal am Tag fährt.

Wenn es dann um Häuser geht, denken manche, sie müssten noch schnell kaufen, bevor die Zinsen steigen, und fragen sich, welche Rolle die eventuell platzende Blase für ihren Immobilienkauf spielt. Doch das ist im ersten Schritt ziemlich unwichtig. Denn die Entscheidung für ein Haus, genau wie für ein Auto, hängt in erster Linie von der Lebensplanung ab.

Wenn du überlegst, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, nimm dir ein bisschen Zeit und beantworte für dich diese Fragen:

  • Möchte ich in dieser Stadt, an diesem Ort bleiben?

  • Auch, wenn ich meinen Job verliere?

  • Würde ich hier einen neuen Job finden?

  • Würde ich mich ärgern, wenn mir in einer anderen Stadt mein Traumjob angeboten wird, und ich gerade ein Haus gekauft habe?

  • Wie viel Platz brauche ich?

  • Will ich Kinder bekommen?

  • Wie viel Platz brauche ich mit Kindern?

  • Kann ich auch dann noch meinen Kredit abzahlen, wenn ich eventuell weniger arbeite und mehr ausgebe, weil ich Kinder habe?

Wenn man eine Immobilie kauft, dann gibt man Flexibilität auf. Gleichzeitig ist es für viele etwas sehr Schönes, ein eigenes Haus zu haben. Vielleicht hat es einen Garten, den man so gestalten kann, wie man will. Man kann Apfelbäume pflanzen und einen Fahrradschuppen bauen. Wenn man gerne eine Wand durchbrechen will, einen Balkon anbauen oder das Laminat rausreißen, dann kann man das tun.

Krautreporter-Leserin Julia hat gefragt, ob es Sinn macht, jetzt eine Wohnung zu kaufen, die mit Kindern zu klein ist, um im Alter dort leben zu können. Dazwischen würde sie die Wohnung vermieten. Ich habe die Frage an Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen weitergegeben. Ob es finanziell sinnvoll sei, könne man nicht pauschal sagen, sagt Behn. „Das ist eher eine Konsumentscheidung. Es kann sinnvoll sein, wenn man weiß: Das ist die perfekte Wohnung. Es gibt einen Fahrstuhl. Vielleicht wohnen Freunde in dem Haus.”

Wenn man all das für sich beantwortet hat und weiß, dass man sich ein Haus kaufen will, dann kann man sich dem finanziellen Part widmen: Wie finde ich heraus, wie viel Haus ich mir leisten kann?

Es reicht nicht, allein mit dem Preis des Hauses oder der Wohnung zu rechnen. Dazu kommen Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Eintragungsgebühren im Grundbuch und eventuell Geld für eine Maklerin. Als Richtwert rechnet die Verbraucherzentrale hier mit zehn Prozent der Kaufkosten der Immobilie, die oben drauf kommen. Wenn man eine gebrauchte Immobilie kauft, kommen eventuell Sanierungskosten dazu, zum Beispiel, um das Bad oder die Heizung zu erneuern.

Wie viel Kredit man sich zumuten kann und will, hängt von der individuellen Situation ab. Die Verbraucherzentrale schreibt: „Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens, die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung.” Bei der Planung sollte man beachten, dass die monatliche Rate sich am Ende der Sollzinsbindung erhöhen könnte. Das erkläre ich in der nächsten These.

In dem kostenlosen Dokument „Was Sie vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie wissen sollten” beschreibt die Verbraucherzentrale wichtige Punkte. Darin gibt es auch eine Beispielrechnung zur Immobilienfinanzierung.

Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung beantwortet die Verbraucherzentrale in diesem Artikel.

2. Bei niedrigen Zinsen sollte man besonders aufpassen

Die Zinsen sind derzeit niedrig. Das führt dazu, dass es relativ günstig ist, einen Kredit aufzunehmen. Dabei sollte man aber darauf achten, dass die Zinsen wieder steigen können. Wenn man einen Kredit aufnimmt, kann man meist entscheiden, wie lange die Zinsbindung gehen soll. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins, den man zahlt.

Anke Behn, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Bremen, empfiehlt, eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren, gerne länger. Als Tilgungssatz empfiehlt sie mindestens drei Prozent, gerne mehr. Der Tilgungssatz ist der Anteil des Kredits, den man jährlich zurückzahlt, in Prozent. Je niedriger der Tilgungssatz, desto länger zahlt man zurück. Und desto mehr Kredit ist noch übrig, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Zins eventuell steigt. Das ist problematisch, weil der Zins auf den restlichen Kredit berechnet wird. Dadurch kann sich die Rate, die man zurückzahlen muss, stark erhöhen.

Außerdem empfiehlt Anke Behn, eine Sondertilgungsmöglichkeit zu vereinbaren. Das ist die Möglichkeit, zusätzlich zu den festgelegten Raten, einmal im Jahr einen gewissen Betrag zurückzuzahlen. Wenn man aus irgendeinem Grund einmal zu viel Geld hat, kann man das nutzen, um den Kredit schneller zurückzuzahlen.

Zudem sei es sinnvoll, den Tilgungssatz zwischendurch verändern zu können. Dann ist man flexibel, wenn man in einem bestimmten Zeitraum mehr oder weniger Geld zurückzahlen kann.

Dadurch dass die Zinsen so niedrig sind und viele Menschen einen Kredit aufnehmen, sind die Hauspreise gestiegen. Auch das muss nicht anhalten. Wenn die Zinsen wieder steigen, werden die Hauspreise wahrscheinlich sinken. Wenn man sein ganzes Leben selbst in dem Haus wohnen will, spielt das keine große Rolle. Wenn man vorhat, das Haus wieder zu verkaufen, schon.

„Platzt die Blase?”, hat ein Leser gefragt. Dazu muss man sich erst einmal fragen: Gibt es überhaupt eine Blase? Laut Duden ist eine Immobilienblase eine „(spekulationsbedingte) starke Nachfrage nach überteuerten Immobilien”. Investoren schrecken also vor einem zu hohen Preis nicht zurück, weil sie damit rechnen, dass der Preis weiter steigen wird und sie teurer wieder verkaufen können. Wenn die Blase platzt, sinken die Preise, Käufer machen Verlust, können ihre Kredite nicht mehr bedienen. Wir kennen das aus der Finanzkrise. Dass es eine Blase gab, weiß man erst dann sicher, wenn sie geplatzt ist.

Die Bundesbank geht davon aus, dass Eigentumswohnungen und Häuser in deutschen Städten zu teuer sind, dass also die Preise höher sind, als es durch die langfristige wirtschaftliche Entwicklung zu erklären ist. Trotzdem sieht sie keine unmittelbare Gefahr für die Stabilität unseres Wirtschaftssystems, also eher keine Blase.

Die Bundesbank schätzt, dass die Preisübertreibungen 2017 zwischen 15 und 30 Prozent lagen. In ihrem Finanzstabilitätsbericht 2017 schreibt sie aber: „Insgesamt sind die Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung weiterhin eher begrenzt und die vorliegenden Informationen deuten nicht auf unmittelbare Risiken für die Finanzstabilität.”

Das Forschungsinstitut empirica gibt einen Blasenindex heraus. Für 9 von 12 Großstädten sehen die Ökonomen eine eher hohe Blasengefahr. Wenn man die Anzeichen aber mit Irland vor der Finanzkrise vergleicht, ist die Lage in Deutschland relativ entspannt. Damals wurden in Irland 20,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt. Die ausstehenden Kredite für den Wohnungsbau lagen bei 72 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. In Deutschland wurden zuletzt gerade einmal gut drei Wohnungen pro 1.000 Einwohner fertiggestellt, und die Schuldenquote lag bei 41 Prozent des Bruttoinlandsprodukts.

Das Wirtschaftsmagazin Capital hat ein Streitgespräch zwischen zwei Immobilienexperten veröffentlicht. Mit dem schönen Titel: „Immobilienmarkt: Wir haben eine Blase! Welche Blase?”

Man sollte sich aber nicht auf steigende Preise verlassen. „Immobilien haben sich in den letzten Jahren sehr gut entwickelt, gerade in begehrten Stadtteilen”, sagt Anke Behn von der Verbraucherzentrale Bremen. „Aber ob das so weitergeht, weiß man nicht.”

Diese Abbildung zeigt die Hauspreisentwicklung in verschiedenen Ländern. Es fällt auf, dass die Schwankungen in Deutschland relativ gering waren im Vergleich zu anderen Ländern. Man sieht auch, dass die Preise immer wieder gestiegen und gefallen sind.

Quelle: IREF Europe

3. Faustregel, wenn man selbst einziehen möchte: Dort, wo die Preise niedrig sind, ist kaufen billiger. Dort, wo die Preise hoch sind, ist mieten billiger.

Ich habe beschrieben, dass die Entscheidung, ob man kaufen oder mieten möchte, in erster Linie eine Entscheidung darüber ist, wie man leben will. Viele werden sich für ein eigenes Haus entscheiden, auch wenn es sich finanziell nicht lohnt. Viele werden weiterhin mieten, auch wenn Kaufen günstiger wäre. Diese These bietet trotzdem einen Anhaltspunkt für diejenigen, die unschlüssig sind.

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen an unterschiedlichen Orten unterschiedlich stark. Von 2016 zu 2017 sind die Preise in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart am stärksten gestiegen. Der Ort, und damit die Preisentwicklung, spielt eine wichtige Rolle bei der Frage, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist.

Die Stiftung Warentest gibt einen Überblick über die Kaufpreise und Mieten in 115 deutschen Städten. Die Übersicht kostet drei Euro.

Wenn Investoren ein Haus kaufen, dann ist eine wichtige Kenngröße die Mietrendite. Das sind die jährlichen Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis. Wenn man an einem Ort kauft, an dem das Risiko groß ist, keine Mieter zu finden, muss die Mietrendite höher sein. Das ist eine Grundregel bei allen Investitionen. Je höher das Risiko, desto höher muss die Rendite sein – und umgekehrt. Eine höhere Mietrendite bedeutet mehr Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis.

An Orten, die boomen, kann man sich relativ sicher sein, eine Mieterin zu finden. Außerdem ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass der Wert der Immobilie steigt, weil hier viele Investoren kaufen wollen. Deshalb sind die Investoren bereit, einen höheren Preis im Verhältnis zur Miete zu zahlen. Daraus kann man ableiten: An boomenden Ort sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten höher. An nicht boomenden Orten sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedriger.

Wenn man nun selbst in das Haus oder die Wohnung einziehen will und sich sicher ist, dass man dort bleiben möchte, dann spielt das Risiko keine Rolle. Man muss keinen Mieter finden, weil man selbst darin wohnt. Und wenn man nicht verkaufen will, ist auch die Wertsteigerung nicht so relevant. Finanziell gesehen lohnt es sich also, dort zu kaufen, wo die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten niedriger sind, an den nicht boomenden Orten.

Für manche Menschen könnte das Konzept der Leibrente im Alter interessant sein. Wenn man ein Haus in einer Gegend hat, die interessant ist für Investoren, dann kann man es eventuell auf Leibrente verkaufen. Das heißt, man vereinbart mit dem Käufer, dass man bis zum Tod jeden Monat einen bestimmten Geldbetrag bekommt. Wenn man stirbt, bekommt er das Haus. Das kann für Menschen sinnvoll sein, die keine Erben haben oder nichts vererben wollen. So können sie den Wert, der in dem Haus steckt, für ihre Altersvorsorge zu Geld machen.

4. Die staatliche Förderung in Form von Wohn-Riester ist zu kompliziert

Die meisten haben schon einmal von der Riester-Rente gehört. Das ist eine Form der privaten Altersvorsorge. Wie sie funktioniert, erkläre ich in Folge 2 dieser Serie. Seit 2008 kann man die staatliche Förderung auch nutzen, um die eigene Immobilie zu finanzieren.

Als ich nach Fragen und Anmerkungen zu Immobilien gefragt habe, haben zwei Menschen auf die Gefahren von Riester hingewiesen. Eine Leserin hat geschrieben, dass ihre Eltern schlecht beraten wurden, sich für die Riester-Förderung entschieden haben und bis heute ihr Haus nicht abbezahlen konnten.

In einem Artikel über Wohn-Riester schreibt die Verbraucherzentrale Bremen im ersten Satz: „Wohn-Riester ist ein ebenso komplexes wie kompliziertes Konstrukt.” Ich sage, es ist zu kompliziert – weil ein Angebot, das der Staat seinen Bürgern macht, so einfach sein sollte, dass man es mit etwas Zeit auch versteht. Die Kritik ist eine ähnliche wie bei der Steuererklärung. Die könnte man auch einfacher gestalten, sodass Menschen, die auf normalen Wegen ihr Geld verdienen, keine Steuerberaterin brauchen.

Aber zurück zu Riester. Das Ziel: Man soll eine selbstgenutzte Immobilie leichter finanzieren, um im Rentenalter dort wohnen zu können, ohne Miete zu zahlen. Mit einer Genehmigung kann man das Haus oder die Wohnung über einen bestimmten Zeitraum vermieten, solange man noch arbeitet. Sobald man in Rente ist, muss man aber selbst dort wohnen.

Der Staat fördert die Rückzahlung des Kredits oder die Einzahlung in einen Bausparvertrag mit sogenannten Zulagen. Es gibt eine Grundzulage, die davon abhängt, wie viel Prozent des Einkommens man für den Kredit oder den Bausparvertrag nutzt. Und es gibt Zulagen für jedes Kind.

Während man spart, muss man keine Steuern auf die geförderten Riester-Beiträge zahlen. Sie werden in einem sogenannten Wohnförderkonto erfasst. Wenn man in Rente geht, zahlt man Steuern auf den Betrag auf diesem Konto. Die Wirtschaftswoche hat ein Beispiel durchgerechnet. Dabei wird klar, dass die Vorteile durch Riester in vielen Fällen nur sehr klein sind, weil sie durch die Steuern wieder aufgefressen werden.

Wenn man das Haus verkauft, also nicht mehr selbst nutzt, muss man die Steuern sofort zahlen. Dadurch kann es gut sein, dass man insgesamt Geld verliert, weil der Steuersatz höher ist, als wenn man in Rente ist. Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten, dem zu entgehen, die das Bundesfinanzministerium in einer Übersicht zu Wohn-Riester beschreibt.

Eine gute Übersicht zu Wohn-Riester gibt es bei der Verbraucherzentrale Bremen.

Finanztip gibt Anhaltspunkte dazu, für wen Wohn-Riester sinnvoll ist.

Ob sich Wohn-Riester lohnt, kann man nicht pauschal sagen. Hier kann es sehr sinnvoll sein, sich beraten zu lassen. Welche Möglichkeiten es dafür gibt, habe ich in Folge 2 beschrieben.

5. Die Immobilie ist nicht so gut wie ihr Ruf.

Immobilien sind beliebt. Auf die Frage „Welche Produkte eignen sich für die Vermögensplanung/den Vermögensaufbau am besten?” gaben 2017 im Vermögensbarometer des Sparkassen- und Giroverbandes 54 Prozent die selbstgenutzte Immobilie an. 27 Prozent die fremdgenutzte Immobilie, 28 Prozent Aktien-/Investment-/Immobilien-Fonds.

In den letzten Jahren sind die Zinsen gesunken, die Immobilienpreise gestiegen. Viele halten Immobilien für eine sichere Anlage. So einfach ist es aber nicht.

Wenn man die Immobilie vermieten möchte, ist man darauf angewiesen, dauerhaft Mieter zu finden. Je nachdem, wo das Haus oder die Wohnung liegt, ist das mehr oder weniger wahrscheinlich. Aber niemand kann sagen, wie sich bestimmte Orte auf lange Sicht entwickeln werden.

Die Immobilie ist ein sogenanntes Klumpenrisiko, wenn man nicht so viel Geld hat, dass man sich daneben noch andere Anlagen leisten kann. In Folge 3 habe ich erklärt, dass es bei Aktien wichtig ist, das Risiko zu streuen. Man kauft also nicht Aktien eines einzelnen Unternehmens, sondern Aktien sehr vieler Unternehmen. Die meisten Menschen werden sich in ihrem Leben aber nur ein Haus kaufen können. Das Risiko verteilt sich also nicht. Wenn man darauf gesetzt hat, regelmäßig Mieteinnahmen zu haben, und dann keinen Mieter findet, hat man ein Problem.

Auch die Rendite von Immobilien muss nicht besonders hoch sein. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in einer Studie die Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger untersucht. Die Rendite ist der Anteil dessen, was man durch die Immobilien einnimmt, am Wert der Immobilie. 2012 hatten die Privatanleger eine durchschnittliche Rendite von 2,32 Prozent. Mit Aktien kann man als Privatanleger eine deutlich höhere Rendite erreichen. Über ein Drittel der privaten Immobilienbesitzer hatten eine negative Rendite oder eine Rendite von null Prozent.

Dabei handelt es sich um die Bruttorendite. Um sie zu berechnen, haben die Autoren der Studie von den Einnahmen die Betriebs- und Instandhaltungskosten abgezogen (aber nicht die Tilgungszahlungen und Zinsen) und diesen Ertrag auf das Vermögen bezogen, ohne die Schulden abzuziehen.

Menschen, die ausschließlich in Mehrfamilienhäuser und Mietshäuser investiert haben, hatten im Schnitt höhere Renditen – im Vergleich zu Menschen, die Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser vermietet haben. Das lässt sich dadurch erklären, dass man bestimmte Fixkosten hat, zum Beispiel für die Verwaltung. Im Verhältnis zu den Einnahmen sind diese bei einer Eigentumswohnung höher als bei einem Mietshaus. Oft können sich Privatanleger aber nur eine Wohnung leisten und kein Haus mit mehreren Mietwohnungen.

Häufig kaufen Anleger Immobilien, weil sie hoffen, sie später teurer zu verkaufen, insbesondere, weil sie von den permanenten Preissteigerungen der letzten Jahre geprägt sind. Die Grafik oben hat aber gezeigt, dass es auch Phasen gegeben hat, in denen die Immobilienpreise gesunken sind. Das kann auch in Zukunft wieder so sein.

Diese Argumente gelten nur für Menschen, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen. Das nächste Argument gilt auch für sie, aber zusätzlich auch für Menschen, die selbst in der Wohnung oder dem Haus wohnen.

Wenn man ein Haus baut oder kauft, muss man davon ausgehen, dass im Laufe der Jahre etwas kaputt geht oder sich abnutzt und man es ersetzen oder reparieren muss. Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum, sagt: „Bei einem Neubau muss man damit rechnen, dass man die Heizung nach zehn bis zwanzig Jahren erneuern muss, die Verkabelungen fürs Licht und die Steckdosen nach etwa 20 bis 30 Jahren, die Fassade und das Dach ungefähr nach 20 bis 30 Jahren.”

Teilweise ist das optional, zum Beispiel, wie wichtig man eine schöne Fassade findet. Wenn die Heizung kaputt geht, muss man aber investieren. Es kann sein, dass die Investitionen einen gerade dann treffen, wenn man schon in Rente ist. In jedem Fall sollte man Geld für Investitionen zurücklegen.

Fazit

  • Eine selbst genutzte Immobilie gibt vielen Geborgenheit, nimmt aber Flexibilität.

  • Die Immobilienpreise können wieder sinken.

  • Die Zinsen können wieder steigen.

  • Ein Haus nutzt sich ab – dann muss man investieren.


Danke an Paula, Henning, Corinna, Martin, Julia und Daniel für eure Anmerkungen. Und danke an alle, die mir ihre Fragen geschickt haben.

Redaktion: Rico Grimm; Schlussredaktion: Vera Fröhlich; Bildredaktion: Martin Gommel; Illustration: Peter Gericke.